（图片来源：壹图网）

经济观察报 见习记者 曲锐 7月底的一个周末，开封某未来城的售楼处热闹非凡，开发商在这里举办抽奖，不过摆满桌椅的大厅却空荡荡。周边另一个小区的售楼处在举办儿童诗朗诵比赛，洪亮的声音完全盖过了销售人员的说话声。热闹的营销活动和前来购房者的反响并不匹配。

这是放松限售政策一日游后，开封楼市一角。2019年7月17日，开封住建局发布的调控文件中显示，取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限。然而两天后，住建局宣布撤回该文件，称此前决定未进行充分的市场调研和论证。

在郑汴一体化的政策下，郑州到开封的时间被高铁缩短至19分钟。2016年的郑州持续调控，更使得开封承接了郑州外溢购房者，其中最受益的板块是汴西新区。

2017年5月15日，开封市政府出台了9项房地产调控政策，遏制房地产投机炒作行为，规定自取得房产证之日起，满3年才可转让出售。限售政策颁布后，随着投资成本和风险的加大，投资者的热情逐渐褪去。

2018年开封新建商品住宅成交面积为213万平方米，同比下降22%。去化率下降的同时，房企却在大规模拿地。2018年开封市出让了287块宗地，这将为市场提供1661万平方米的建筑面积。2019年上半年，新建商品住宅成交面积为110万平方米。为促进销售、提振市场信心，开封政府试图放开限售政策。

过山车市况

2017年初，开封汴西新区的楼盘炙手可热，房价几乎每天都在涨。外地尤其郑州来的看房团络绎不绝，动辄上百人，如同逛市场一样，大手笔地买房，也不看楼层和户型。 上述开封房企销售总监表示，头部房企的出色营销吸引来了许多购房者。

2016年开封共有128个住宅项目开售，2017年144个，几乎全部位于汴西新区。除开封本地的开发商外，建业地产、永威置业、晖达实业、东方今典等郑州开发商也在汴西新区大规模布局。与此同时，碧桂园和恒大通过收购当地资金短缺的项目，首次进驻开封。 其实头部房企进驻开封，对当地规模较小的开发商是好事。他们相对较强的溢价能力也会带动周边楼盘的房价，而且被他们营销吸引过来的看房者也会考虑其他开发商的楼盘。 一家开封房企的销售总监告诉经济观察报记者。

比如碧桂园的营销策略是认筹排号。购房者先交1万元到10万元不等的认筹金参与排号，多交的话后续可以获得房款上的优惠。2017年4月开盘时，几千名购房者通过微信小程序参与摇号选房，营造了瞬间一抢而光的盛况。

据了解，2017年中旬，汴西新区高层的均价在8000元至9500元之间，同比上浮30%以上。

然而限售政策出台后，汴西新区新楼盘的销售情况开始逐渐下行。2018年8月，有购房者向市政府投诉称，某大型开发商的楼盘开盘价9800元，之后一直以特价房的名义降价出售，打价格战扰乱市场经济秩序，并涉嫌违法房产备案政策。

2019年7月，经济观察报记者走访了汴西新区，发现多个小区正以特价房的形式进行销售。其中，恒大两个在售小区正在进行9.8折的优惠。被问及是否还有更低的折扣时，销售人员表示还可以找老客户推荐获得额外折扣、向上层申请特殊折扣等方式，累计下来，可额外获得5%的折扣。记者询问了小区目前主推的36号楼一套97平方米的住宅，经销售人员计算，原价110万元折后价约80万元，包含精装修。

此外，为了提高周转速度，个别开发商还进行首付分期等操作。据了解，一家前20的房企今年在尚未取得预售证的情况下，推出了为期6个月的首付分期付款方式。

房地产去化缓慢将直接影响未来房企拿地的信心，进而影响地方政府的收入。多位开封房企人士称，除旅游业外开封并无特别大的支柱产业，土地是政府很重要的收入来源。2018年，开封市税收收入103亿元，占政府一般公共预算收入73%。2018年开封政府获得土地出让金168亿元。

城市基本面

2019年上半年，开封GDP在河南省18个城市中排名第13。河南省统计局数据显示，2018年开封市人均月收入4717元。

一位开封本地人表示，现在的市场价买一套90平方米的房子要80多万元，4000元的月供对工薪阶层压力很大，买了房就会大大降低生活质量。

开封统计年鉴显示，2004年至2017年，开封常住人口整体呈净流出趋势，由473万人减少至455万人。

多位当地开发商人士介绍，开封本地购房者主要由住在市区的刚需、改善型购房者，以及棚户改造动迁的购房者组成。按照规划，2018年全市动迁13324户，2019年25543户，2020年19662户，基本完成现有棚户改造。

据了解，棚改安置房的建设速度比规划慢，却还有安置房出现烂尾的现象。被征收人也可以选择接受货币化安置的补偿。但是在开封整体房价上涨的形势下，用补偿金购置新房仍然很吃力。

开封市住建局副局长张现营此前在采访中表示，受郑州限购政策影响，开封外来投资购房者较多，购房者中外来人口和进城农村人口占50%-60%。

2017年开封出台的调控政策，直接限制了投资购房者出售的时间。美的国宾府的销售人员称，整个小区在2022年统一交房。加上3年的限售，从购买日起6年后才能交易和出售。

企业洗牌

2016年，开封政府出让土地的平均溢价率不足1%。2017年上涨至23%，截至2019年上半年，平均溢价率为30%。除了拿地支出上涨外，房企的建设成本也在增加。

今年开盘的许多项目成本价在6000元-8000元/平方米，有房企为了尽快回款，已经按成本价销售。

上述开封房企销售总监表示： 头部房企总归是伤不到筋骨，但是本地的小型开发商已经经历过一轮轮淘汰了。不少本地开发商都是跟国企合作开发项目，但后来政策不允许，国企就纷纷撤资，这个项目停工了两年。

他介绍，2016年恒大和碧桂园进驻开封，都是通过收购当地开发商没有资金运作的项目。